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王毕强
作者
艾果
最新的《财富》世界强榜单发布后，多家房企发出了早已准备好的“宣传弹”。
今年强中的5家房企，全部来自于中国，分别为碧桂园、中国恒大、绿地控股、保利集团、万科，其中，碧桂园以第名位居中国以及全球房企第一。
曾经在年首次上榜，年上升至名的万达，并未出现在这份榜单中，从年开始。
“我给自己成功的定位，就是要把万达带到世界超级企业，或者说进入世界强的前十名，这就是我的梦想！把万达打造成一个真正的国际知名品牌。”大连万达集团董事长王健林曾经在公开场合。
年万达国际房地产销售主管迈克尔-普里福伊(MichaelPurefoy)也曾有过类似的表态，按照他当时的说法，“万达计划到年将其目前的亿美元年度销售额增至亿美元，主要通过国际房地产开发。”
彼时，万达已经进军海外市场约一年时间，并在英国伦敦南部的沃克斯豪尔、西班牙马德里、澳大利亚黄金海岸和美国芝加哥等地购买土地，还收购了美国洛杉矶的地产项目。
然而，这个目标并没有如期实现。
年7月30日早间，万达酒店发展发布公告，将所持芝加哥一个房地产项目的90%股权作价2.7亿美元出售，以帮助削减债务。这是万达旗下最后一个海外房地产项目，售出后，万达海外地产投资正式剧终。
这个结局并不意外，此前万达方面透露出出售意向的时候，市场就对此早有预期，而从年开始的几年间，万达相继变卖此前大举布局的海外项目，英国、澳大利亚、美国、西班牙……早已被外界“判定”万达要结束此前设计得宏伟绚烂的“海外梦”，这个项目只是一个形式上的句号。
年-年，是房企奔跑出海的高峰时段，在政策的鼓励下，国内房企开始拓展海外市场，万达只是其中一家。
这股浪潮在年以后逐渐退去，随着国家海外投资政策收紧，债台高筑的企业不得不变卖资产被迫回撤，冲出去想再造国内神话的企业为水土不服付出了惨重代价，也不乏成功落地、持续捞金的案例，他们在中国以外的地区，长出了另一双羽翼。
“未来几年内，房企按上一轮模式再次出海成潮的几率几乎为零了。”全联房地产商会创会会长聂梅生见证了这些房企出海的整个过程，如今，在整个国际国内形势的多重作用下，她做出这样的判断。“这是一次学习的过程，经验和教训都很重要。”
“闯世界”
“想做首富，这是对的，但是最好先定一个能达到的小目标，比方说我先赚它一个亿。”说这句话的时候，王健林正值志得意满、春风得意的人生赛段。
随后几个月公布的《福布斯》年全球亿万富豪排行榜中，他以亿美元的净资产，超越李嘉诚跻身亚洲首富。那一年，中国大陆净资产超过10亿美元的亿万富豪达到创纪录的位。
年可以说是这个赛段的巅峰，就是在那一年，万达首次进入世界强名单。在年万达的工作报告里，王健林宣布，年是万达转型的关键年，到年底，万达将不再是房地产企业，而成为综合性企业。其中，转型年的关键标志之一，就是年万达集团海外收入占比力争达到20%。
数据显示，截至年底，万达集团海外投资总额已超过亿美元，其中美国投资了亿美元。
图中最高的建筑为封顶后的芝加哥万达大厦，是芝加哥市近10年内封顶的最高建筑。
“年万达并购AMC，我去美国时说了一句话，‘未来十年万达至少要在美国投资亿美元’。美国一家著名媒体报道时加了个标题：‘希望王先生兑现他的承诺’，意思是别忽悠美国人。现在才过去3年，我们在美投资额就超过亿美元。我准备让记者再写一篇文章在美国发表：‘万达已提前兑现在美投资承诺’。”这是年初，王健林在年集团工作报告中说的话。
这个项目，被视为万达迈向国际化的开始。“万达七八年前就提出国际化，但一直没敢走出这一步，直到年收购了美国的AMC院线。”他曾在年10月做客美国哈佛大学公开课时称。他曾不止一次在海外公开场合阐述过他的蓝图，除了哈佛，还有牛津。
“世界那么大，我想去闯闯。”那一年，不止万达一个大型房企宣布了国际化战略，准备大规模进军海外市场。
彼时的分析，大部分人把房企出海原因归结于年-年那轮国家针对房地产业的调控。
国内大批声音喊着房地产的“黄金十年”已经过去，海外融资成本低，市场又大，更重要的是，越来越多的中国财富阶层海外置业，仅就这一块市场，就有巨大潜力，不少企业高喊“到国外做中国人的生意”，信心满满。
“虽然影响因素很多，但房企走出去，并不是一厢情愿的事，当时国家从政策层面上来看，是持鼓励的态度。”聂梅生说，“尤其是金融方面。”
年工商银行投资银行部有关人士在接受媒体采访时曾坦言，万达、复星海外投资多个项目均是工行操作。
其中一种方式是常用的融资方式-并购贷款。据透露，年6月万达收购马德里西班牙大厦项目就是借助了工行提供的并购贷款。该项目的收购金额为2.65亿欧元，加上增值税等，预计交易成本超过3亿欧元，最终通过万达地产及其子公司资本金出资和工行的并购贷款共同安排。
“内保外贷”是当时被更普遍运用的方式。在预先获准的对外担保额度内，境内银行为境内公司的境外投资子公司提供对外担保，境内公司反担保境内银行，最后境外银行给境外子公司发放相应的贷款。
有专家曾分析，如果以内保外贷的方式参与投资，在海外真实的融资成本是国内外的利差，再算上人民币的贬值，中国房地产企业在海外投资融资实际上已经是负利率状态，“以前不敢加杠杆，现在应该加杠杆。”
“第一批出去的房地产企业，基本上都是国内的头部，买买买为主，万达、万科、绿地、SOHO等房企巨头在全球多个国家的核心区域收购优质资产，尤其是美国、英国等发达国家。但是从年开始，房企出海的方式就发生了变化，他们开始把中国模式复制到国外。”聂梅生说，这是后来很多企业遇到麻烦的开始。
但在那几年的时间里，出海的大小房企们个个意气风发，并没有意识到海的另一边，在接下来的几年时间里，迎接他们的究竟是什么。
通过机构发布的海外投资规模增速数据，可以从侧面感受到-这三年，整个市场的情绪。
仲量联行数据显示，截至年第三季度末，中国海外房地产投资同比上涨25%，交易额突破50亿美元，刷新了年全年40亿美元的历史纪录。年,亿美元,比年增长46%。年，亿美元，同比年高出近50%。年中国的海外商业和住宅房地产投资额达到亿美元，同比增长近53%。
一路都是“新高”。
刹车：千亿归零
遗憾的是，两年后的年，上述人士所提的万达收购西班牙大厦的项目被原价卖给了西班牙当地的企业，当地媒体曝出的原因是马德里市政府拒绝万达集团对西班牙大厦主外立面进行拆除重建的改造计划，而万达的初衷是将西班牙大厦改建为一座配有办公区和商业区的豪华酒店。
对于原价这个说法，有媒体提出质疑，“如若考虑年和当下的欧元兑人民币汇率，万达此次可能亏损约1亿多元出售。”
这还仅仅是开始。
“几年过去后，可以看到后来很多企业开始抛售早前购买的资产，酒店等物业，原因是用了额度很高的贷款，加了很高的杠杆后，发现国外房地产市场跟中国是两种截然不同的市场，并没有出现预想的收益高增长，而贷款的偿还期已经到来，一些现金流不是很好的企业被迫将这些资产出售。”但聂梅生说，还是有一些运转良性的企业，留了下来，现在纽约中心的资产，还有国内房企持有。
而对于接下来一批到海外开拓市场、开发项目的地产商来讲，就不仅是出售资产这么简单。
聂梅生解释，美国的土地非常便宜，在房地产开发成本中占比比较低，中国大概在40%-50%，而美国拿地成本只占10%-15%。“这是国内很多开发商想把房建在美国的原因之一，认为低地价非常合算，所以就利用自有资金和银行贷款疯狂拿地，后来发现掉进深深的泥潭。”
此前，曾经有一家美国移民地产投资的负责人向媒体透露，一家南京的公司，拿地后才发现，年化收益率不会超过10%，而另一家企业在拿到土地的大批文后，小批文没有拿到，处在漫长的不确定等待期，前期投入了2亿美元，进退两难。
而这并不是个别现象。
“比如审批，所有技术性程序走完后，如果当地居民因为环境、种族等问题不同意，仍然无法进行，就会把整个过程拖得很长。”这些是很多开发商在进入国外市场之前并没有想到的，聂梅生称，他们中不少把国内的团队空降到国外，但是发现，无论是政策还是人脉，都不熟悉，很多工作无法开展。比如，某大型国企就曾发布过海外市场的三条军规，其中之一就是“公司信奉自主经营，海外项目的核心管理团队基本由集团派驻，并逐渐打响品牌在当地的影响力”，后来证实在很多地方行不通。
据悉，该公司年在美国购得一块土地，但随后打算重建某海滨地块并建造一片住宅的规划遭到部分当地居民的反对，认为该地块不应用于商业用途。彼时就有业内人士对媒体称，企业海外发展计划与当地建设规划不符的事时有发生，海内外市场信息不对称加上中资企业以固有的思维方式来策划运作海外项目，是企业在海外碰壁的重要原因。
另一家房企保利地产也曾经隐约透露，对于海外投资将会采取积极而审慎的态度，“因为海外的法律体系、价格体系、税收体系、材料供应体系等和国内的差异性还是比较大。”
甚至还有房企铤而走险，采取了非常规手段。
年6月外媒消息称，美国洛杉矶市议员何塞-惠泽尔(JoseHuizar)在家中被洛杉矶市美国联邦调查局（FBI）逮捕。据悉，他是洛杉矶腐败窝案中第五位被捕者，被捕原因在于涉嫌收受中资房地产开发商贿赂超过万美元。此前，惠泽尔的助理已承认收受万美元的贿赂。
随后市场传出诸多猜测，多家地产公司出面澄清，未因贿赂案被控。
如果说这些风险都在一定程度上可以避免，那么有一些风险是房企自身很难控制的。
“尤其是去年以来，国际形势发生了很大变化，原本以中国买家为服务对象的项目，发现做不下去。一方面是去化（即销售）困难，另一方面身后还有大笔的债无法偿还。”聂梅生说。
国内外政策的变化，加上种种的积累，让很多开发商的困境从年开始陆续暴露，而万达就是在这一年度过了年会上王健林总结的“非常难忘的一年，经历了风波，也承受了一些磨难。”
年2月，据路透社援引美国媒体Thewrap的报道称，大连万达集团拟斥资10亿美元收购DickClarkProductions,Inc.（简称DCP集团）全部股权的交易已经破裂。交易崩溃的原因是收购资金以及来自中国监管层的审批问题。
年6月，国内消息称，银监会要求部分银行排查包括万达集团在内的海航、安邦、复兴等五家公司境外融资支持情况及风险分析，并重点
