北京皮炎医院电话 http://baidianfeng.39.net/a_yufang/210112/8582670.html文/新浪港股专栏作家杨饭
远洋地产在今年6月份更名为远洋集团，更名的主要理由是公司开始朝向产业多元化转型，而去掉地产名称更能符合公司转型的需要，计划打照涵盖地产、商业、服务、资本、营造的五大战略。董事局主席李明公开表示，中国房地产行业已经步入转折期，从“*金时代”进入“白银时代”，各大房企都在寻求和启动战略转型，通过差异化创新拓展新的利润增长点。但实际上各大房企像远洋迈开这么大步伐的甚为少见。
远洋集团目前的股价约3.47元，市值仅有亿港元；估值约0.53倍市净率。这个估值相较其优良的土地储备及所拥有的资产质素是较为低估的，但资本市场为何给予如此低估，远洋是否还值得期待，转型是否能够成功？是否还能给投资者带来可观回报？
带着诸多的疑问，我们先来扒一扒公司的历史及股权变动史后再分析。
说起远洋集团（原名远洋地产），那绝对的根正苗红，出身名门，典型的大家闺秀。年，中远房地产开发公司成立，管理中远集团房地产企业投资开发项目，属于最早的一批央企下属的房地产开发企业，主要开发北京地区的房地产。
年12月，同样是央企的中国中化集团入股，与中远集团各占50%股权。此后公司地产业务的触角开始伸出北京以外区域，先进入天津市场，继而进入珠江三角洲及东北等区域。
年4月，公司引入新股东，改制成为中外合资企业。年11月，成功引进国际知名财务投资者次年即年9月，远洋地产控股有限公司在香港联合交易所主板成功上市。年3月公司即被纳入香港恒生综合指数及恒生香港中资企业指数成分股，是内地在港上市房地产公司十强之一．
保险大鳄中国人寿在年年末和年初通过认购新股和受让原第二大股东中化集团所持股权，成为远洋地产的第一大股东，并于年11月认购远洋地产为赎回永久可转债所发行的部分新股，将其持股比例由25%进一步提高至29.3%。
这几年异*突起的安邦保险，更是借着原第二大股东南丰集团计划退出远洋的机会，在年12月，安邦保险收购南丰持有全部股权，入股远洋地产。收购的代价为每股5.05港元的价格，共获得南丰所持远洋地产股份1，，，股，约占远洋地产已发行股本约20.5%。此后几天，在年12月16日晚间，根据港交所披露易信息，安邦保险在12月9日又大举增持远洋地产6.51亿股，占总股本的8.67%，共耗资32.56亿港元。完成增持后，安邦合计持有远洋地产29.98%的权益。上述两次购入股份，意味着安邦保险在一周内豪掷逾亿港元。目前（按年中期财报），公司的最新股权架构为中国人寿持股比例29.99%略微高于安邦保险持股29.98%，管理层持有约2%左右的少量股份，其余为公众持股。
纵观公司的股权变动过程，可以发现公司的股权变动是比较频繁的，也是频频引入各路资本，有央企、外资、保险机构等，对于房地产开发这样的资金密集型行业而言，远洋是不缺资本的，不过公司起步虽早，发展却甚为曲折，以营收计算，目前只能屈居国内的二线地产商了。按截止年的完整财年的营收计算，由中国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产测评中心联合推出的《中国房地产上市公司测评研究报告》及“中国房地产上市公司强排行榜，远洋地产仅排第十。
其在财年实现营业额人民币亿元，毛利人民币63.5亿元，净利润为人民币23.8亿元；对比排名第一名的万科年营收1亿同比增三成，实现归属于股东的净利润.2亿元。营收不到万科的六分一，净利润更是仅有八分一略多。而截止目前的市值，远洋仅有万科的十分一（同样都以港币计算的总股本），差距不可谓不大！
出身央企，又有两大保险巨头的资金背书，远洋地产的发展却不尽如人意，发生了什么？主要还是跟公司未能跟的上房地产发展与调控的节凑相关，屡屡踏错节拍。从年上市至今，远洋在地产投资决策方面出招屡屡让业内人士看不懂，尤其喜欢在市场阶段高位时拿地，策略激进。年11月，远洋携上市之势，挺进通州。但几个月后，地产调控大幕拉开，信贷、土地双重闸门紧闭，令市场不断下行。年12月，远洋地产以48.3亿元的价格拿下北京亦庄新城地王，折合楼面价元/平方米，而随后国务院首提“遏制”房价过快上涨，国土部提高了土地出让金的缴纳门槛。年3月经过多轮竞拍，远洋地产终于拿下望京1号地块，成为望京地王，总价40.6亿元，楼面价高达2.8万每平米（而在望京1号地块成交仅3天后，保利以不足1.8万元/平方米的楼面地价拿下了大望京4、5号地。半年后，大望京3号地块成交单价更是缩水至元/平方米。一年后，大望京2号地单价为元/平方米。）最长的一波调控又告开始……
通州、亦庄、望京三块地王，隐然成为远洋之痛。可以这样说基本都是在高位拿地，然后就迎来一轮调控，完全没有踏对地产发展的节奏，公司积累了巨大的风险。“只要远洋开始拿地，我们就知道行情要变差，该谨慎投资了。”一位北京房企高层如此戏言——这背后，隐含着业界对远洋多年来连续投资失误的评价。
远洋的转型从年开始，其逐步退出了三四线城市房地产开发，先后剥离了秦皇岛的远洋海世界、杭州远洋大河宸章及上海远洋香奈印象等多个毛利相对较低的项目，而逐步聚焦于一二线城市。年开始真正迈开了转型的步伐，过去的一年，远洋的在资本及资产运作方面也是动作频频，各大产业转型全力推进，15年底远洋亿家物业递交新三板挂牌申请；健康医疗产业“海医汇”首个医疗诊所在京揭幕，16年3月与中国华融签订战略合作框架协议并认购中国华融股份，涉资约53亿港元成为中国华融在香港联交所H股IPO的最大基石投资者；位于北京第三家养老公寓开业推动养老项目迅速扩张；11月认购首创钜大（.HK）定向增发股份，涉足国内奥特莱斯产业。。。
虽然过去的几年远洋的业绩比较一般，不过目前来看，最差的都已经过去了，公司的转型方向也基本确定，年业绩相比15年将有较大提升，根据中金的报告，公司在三、四线城市的去库存即将结束，预计全年销售额将达亿元左右。由于主要项目位于一二线城市，预计毛利率将小幅提升，预期核心净利润在33.6亿元左右，对应目前约7倍市盈率并预测17财年将进一步增长。目前的土地储备也非常优质，根据最新披露的年中报土地儲備達到約20，，平方米，其中約99%位於一、二線城市。
土储优异，背靠两大保险豪门，加之与华融的战略合作关系，产业逐步转型升级，相信相信远洋未来将会持续发力！
但两大主要的问题仍然不容忽视，首先处于转型初期，资本开支较大而所投项目未能迅速在账面上体现利润，业绩增长压力明显。
另外，过大的资本支出造成的财务压力仍然不可小觑，根据年中报统计，虽然在手现金资源达到了亿元，并且有上千亿元尚未使用授信额度。且随着利率下降，公司整体融资成本有所下降，加权平均利率由6.49%下跌到5.54%。但有息负债规模达到了亿元，有息负债率（有息负债与权益比率）为92%，上半年实现了15亿元净利润，实际合计利息支出达到了16亿元，甚至超过了净利润，财务结构远逊于万科、中海等优质公司。
负重前行，荆棘满地，虽然前途光明，但不知投资者是否能有如产业资本、保险资金这样的耐心等待？
(本文作者介绍：资深投资者，熟悉A股、B股及港股市场，对债券及套利型投资也有一定研究。)
