“钟鸣鼎食散一朝。”
昨天与一位一线房企在京的高管聊起天来，聊着聊着，他就说出了这么一句。这位仁兄在公司的投资部公干，拿地就是他最重要且惟一的工作。
这几年他的工作方式变化很大——以前主要是测算成本，做出报告，提出授权出价的建议就可以了。后来，除了这项工作，他主要的精力，都要放在与拿地联合体的伙伴洽商上，虽然讨价还价，颇费精力，但是，北京、上海、深圳这样的城市地价太高，不搞联合体是不可能的。
他最不愿意和开发商联合体拿地，除却出资比例、到位时间上的讨价还价，还要博弈谁操盘，在项目上谁可以摊销、计入多少成本等等，好不麻烦。如果拉入联合体的是一家保险公司，那么，这些烦恼就都不存在了，他总结了和险资联合体拿地的几个好处：
1.资金实力确实雄厚。“保险钱真多，人狠话不多”。
2.双方博弈只在“算账”层面，险资关心的是拿地之后，项目运作最终能否达到他们的收益率要求。因此，险资项目股东，对于项目运营的介入，只在财务指标层面。因此不会出现，联合体合作伙伴之间，谁操盘，什么成本可以计入，哪些成本不能在项目摊销的反复博弈问题。
虽然和险资联合拿地，幸福也是“有限”的，但还是比单纯的房地产企业联合拿地要舒服很多。所以，这两年，经他磋商，国寿、平安这样的保险巨头，在全国范围内，多次和他供职的房企搭伙拿地，合作也算顺畅。
攸克君去问了其他几位负责拿地的朋友，他在上面的说法，绝大部分是有共识的。不过，新年新变化。这些负责拿地工作的朋友，在谈及新的一年之时，都显得有些保守，因为他们当下去和保险公司沟通新一年的合作时，遇到了不少往年不存在的状态和情况。
前几年，险资对于房地产情有独钟，这大抵是因为投资回报率的原因。对于房企联合拿地的邀约，除非出现极端不靠谱儿的情况，基本上是有求必应，而且商务谈判的条件，也并不苛刻。但是，开年这两个月，情况似乎有些变化。
最大的变化是：针对邀约或者意向性的合作邀约，回应的速度要慢多了。以前半天、一天就能得到的意向性回复，现在两三天、三四天才有答复的情况，反复的出现，这跟过往“保险钱真多”的印象，已经有了很大的差距。
接下来的变化是：险资对于出资的比例、到位的时间、方式，险资讨价还价的情况多了起来，不少险资在探讨全年的联合体拿地框架时，流露出这样一种想法——希望在单个项目中的出资比例稍微低一些，能够参与的项目能够更多一些。
有的合作关系好的险资，则直接告诉他的开发商朋友们，“我们的日子也确实不好过。”
这说的是实话。如此急转直下，当然是“去杠杆”的宏观政策触发，但是，速度如此之快，恐怕还得“拜保险大鳄们所赐”——安邦大规模的并购、前海人寿挑起的万科股权争夺大战，都弄得满城风雨。更是闹出了“监管俘获”、“猫鼠一家”丑闻和消化，于是，保监会主席项俊波落马。直到现在，保监会还没有个主席人选。
在机构改革的大背景下，这一点值得玩味很久。很多保险公司的朋友最近都在和攸克君聊一个话题，“郭树清周期就要来了”。这个话题本身，就很说明问题。
过往的险资，之所以给他的开发商伙伴们留下“钱多话不多”的印象，实在是中国保险的特色局面。其实开发商们也清楚，保险公司和他们联合拿地的钱，表面上看是保险资金，实质上的来源，还是银行。
1.在相当长的时间里，银保渠道如火如荼。所谓银保渠道，就是一些诸如万能险这样的险种，主要的渠道就是银行。很多时候，保费实际上就是银行理财资金换了一身儿衣服。这样就能解释，很多保险公司的万能险等险种的保费收入，经常能够同比增幅90%以上的原因了。
2.银行理财资金对回报有要求，所以，保险公司“拿了”这部分钱，就必须得找到更高回报的投向，才能吃息差获利，这种模式下，保险产品的首要职能，已经不是“保险-赔付”，而是一种投资产品。所以，相对回报率较高的房地产，就成了重要投向，这就解释了，险资为什么在过去两年中，非常热衷于和房地产企业拿地了。
说到这里，请看客们一定记住一个结论，前两年险资以联合体方式参与拿地的入市资金，名义上看起来是保费收入，但细究起来，实际有不小比例的银行资金。这个结论的产生方式，就是现在经常见诸舆论的“穿透”。
保险界的朋友们之所以频频聊起的“郭树清周期”，就是因为“穿透式监管”的实质，就是“银行保险一起监管”，这样的情况下，银行资金变成保费收入就要难上很多了，保费收入减少，险资的资金来源，也就有了问题。
几个保险公司的朋友都说起，年4季度和年前两个月，保费增长的幅度，都比较有限。银保渠道受到了“非常大”的制约，直接从银行引入理财资金，变成保费收入的模式，已经越来越走不通了。这是一套非常简单的逻辑，保费增速上不去，受制于偿付能力，对外投资自然要受到限制。
这就是房地产企业联合拿地的邀约，不能再如以往一样得到迅速回应的因由所在。而现在，这还只是开端。
和监管层、金融界的朋友们聊天，关于银保一体监管的郭树清周期的基本特征，大家有以下两点共识：
1.针对保险，坚决执行“保险姓保”，最大限度的限制保险产品的投资职能。
2.银保渠道将被最大限度的限制，通过对银行更严格执行宏观审慎监管框架，以及把理财、信托这类表外业务，以各种“实质性”的纳入“表内”监管，使银行自我约束将广义银行资金投入于保费、信托、资管计划等渠道之内。
这两个基本特征，都将对保险资金的来源产生巨大影响。郭树清周期的即将到来，将给房地产带来两个重大疑问：
一个是，还有多少险资能够成为房地产企业拿地的“友军”与“伙伴”？
另一个是，那些以保险巨头作为背景依托的房地产公司，命运会是如何？
这是，一个新时代了。
