（一）一线城市的房产回报率
从年算起，到年，一线城市房产的平均年化回报率大约是15%；而经过15-16年的这一轮大牛市到现在，总共18年来的回报率差不多达到了年化18%，即18年20倍左右的总涨幅。这个回报率仅仅是价格的回报率，不算租金，装修，折旧等等因素。长期来看，一线城市房产的平均年化回报率会向15%靠近。
北京楼市的周期，大约3年一轮大涨，不是很精确，但是差不多，跟调控的节奏有关系。
我国30年来的真实通胀率，大约是每年14%，所以如果你的收入没有超过年增长14%，你的财富就是缩水的。我们的货币没有锚，隔几年来一次放飞自我，大水漫灌，基本上只有一线城市的房价能才跑赢真实通胀率，但三四五线城市的房价是大幅跑输真实通胀率的。
30年来，广义货币M2的年增长率是15%左右，但是M2跟房价不是因果的关系，是“相关”和“互相影响”的关系。如果有人说根据M2的增长率就能预测房价，那要么是水平不行，要么是在忽悠你，可以直接拉黑了。并不是说只要M2增长，房价就会涨。不信？看看下面这两张图。第一个图是日本年以来的的M2增长曲线，第二个图是东京的房价，到了年的时候，这两个指标就彻底分道扬镳了。
房价的影响因素非常复杂，是一个多因子的复杂函数。经济学家和券商对此有很多研究，数学模型数不胜数。不如简单点，记住恒大研究院院长任泽平的三句话：长期看人口，中期看土地，短期看金融（信贷）。
美国的历史：
美国从年到年，扣除通胀因素，房价几乎没涨，年均涨幅仅为0.45%！年均涨幅如此之低，很大程度上是因为这段期间大部分时期的美元是跟*金储备挂钩的，即布雷顿森林体系，美元是*金的“等价物”，美国承担以官价兑换*金的义务，因此美元的发行是严格受控制的，直到70年代布雷顿森林体系崩溃，美元开始放飞自我，彻底纸币化。
年之后，美国的房地产开始一轮长达15年的大牛市，直到年泡沫破裂，年又再次创出新高，在-的这总共21年期间，纽约曼哈顿的房价（地价）扣除通胀因素是年均涨幅16.3%，基本跟中国的一线城市一样。
然而，美国的很多普通城市和小城市，房价涨幅仍然相对缓慢，比如西部的休斯顿，比如中部，南部的城市，都远远不必上曼哈顿，至今房价都非常便宜。
香港的历史：
香港的房价，从年见底之后，直到今天，连续走了15年的大牛市，房价涨幅大约为4倍，即年均涨幅为10%左右，这个是没有计入房租收入的。港币没有定价权，是跟美元挂钩的。长期来看，60年来香港楼市的回报率也在年均10%左右。其中回报率最高的一段时期是年～年这一段大牛市，回报率跟国内一线城市这十几年差不多。
结论：
纸币是不保值的，包括美元；只有大城市的房地产，才是回报率最高的。
（二）杠杆
一线城市的房产增值大约年增15%，大家一看，可能会想，这个回报率不算高啊。炒股的人说，巴菲特50多年还平均年复合收益22%呢。巴菲特是很厉害，但是如果仅仅靠22%的年复合收益，他还进不了富豪榜的前几名。
秘诀在于杠杆。
巴菲特充分利用了旗下保险公司的浮存金，这些钱在很久以后是要还给被保险人的，巴菲特先把这些钱借过来投资了。若干年后，中国的一些巴菲特学徒也学会了老巴的秘诀，于是他们的资产迅速膨大。有一家公司叫复星，有一家更快更高更强的叫安邦保险。
杠杆即负债。
你买房，首付万，贷款万，你就上了杠杆，杠杆率%。
做企业也是一样的。安邦的厉害之处，在于能够在短短的几年时间借到上万亿人民币，然后拿去投资。四大出海投资的天王，安邦，复星，万达，海航，都很厉害，也都看穿了纸币的本质和人民币的贬值速度，不如多借点钱，拿去换优质资产，最好是国外的优质资产，比如纽约的华尔道夫酒店。我们个人是买不到国外的优质资产的，最好的选择只能是国内一线城市的房产了。
有了杠杆，一切都不一样了。
15%的收益率，上%的杠杆，万的本金，撬动万的资产，15%的涨幅，收益就是45万=45%的实际收益率。所以贷款买房，房产的回报率会远远跑赢真实通胀率。
负债投资可怕吗？
事实是，穷人往往现金很多，富人往往负债很多。
富豪榜上的富豪，很多也是首负，王健林负债4亿，爱马仕哥的恒大负债7亿。企业经营和个人投资本质是一回事。
难怪从阿基米德开始，到当今的富豪，都痴迷于杠杆。
但是注意，杠杆要可控，可控主要指成本和杠杆率，2倍杠杆自然比10倍杠杆风险低；而房贷利率是普通人可以贷到的利息最低的贷款，但如果你去贷12%利息的资金去炒房，就是找死了。
结论：
1.优质资产+合理的杠杆负债=资产的快速增长；
2.一线城市的房贷，是优质资产。
（三）资产的好坏
我们并不是说一定更买房，我们说的是加杠杆买优质资产。这个资产可以是蓝筹股，可以是矿，可以是债券，可以稀有珍宝，如果这些资产足够优质的话。
我们来看看各类资产
股票
中国的股市牛短熊长，波动性极大，上证指数10年前就突破了0点，结果今天才点，10年后还是亏的。极少数蓝筹股表现不错，比如贵州茅台涨了很多倍，但是优质的蓝筹股很少；股市里大部分都是垃圾股。普通人玩股市，通常都是奥迪进去，奥托出来；姚明进场，潘长江出场。
*金
下图是以人民币计价的*金价格10年走势图，从多人民币/克涨到了多元/克，比股市好，但是回报也很低，10年不到1倍，跟定期存款差不多，而且还得承担价格的波动性。比债券和信托都不如。
信托
现在的信托年收益率，能有7-8%就算不错的了。信托前些年还是刚兑产品，就是说信托公司兜底，因此实际风险极低。现在去杠杆，打破刚兑，即使是上市的债券也能违约。因此，现在信托的风险也不算小了，而且这个收益率也无法跑赢14%的真实通胀率。
珠宝/红木/玉石/邮币卡等等
这些属于小众的投资品，风险极大，流动性极差，通常是圈内人坑圈外人的。最重要的是，这些都是老年人玩的，年轻人不会玩，无人接盘，属于正在消失的IP，未来一定是不断的被人抛弃的。
数字货币
年轻人不玩玉石红木，他们玩什么？那就是这几年崛起的数字货币了。不幸的是，99%的数字货币是彻底的骗局，空气币，国内已经完全封杀数字货币交易了。比特币8年最高涨了0万倍，的确令人心潮澎湃，但是，又有几个人赚到了大钱呢？数字货币暴涨暴跌，过去一年里，亏钱的是绝大多数人。
所以我们看来看去排列了一下各类资产，资产好坏的优先级只能是-
数字货币垃圾股珠宝红木玉石邮币卡*金信托/债券蓝筹股矿产房产
结论：
房产，尤其是一线城市的房产仍然是普通人能够投资的最好资产。
（四）通缩会出现吗？
天风证券的首席经济学家刘煜辉说:
“中国经济的问题大家都清楚，它的核心问题是货币没有锚，大家知道货币膨胀的速度过去十年是非常快的。中国的广义货币是美国加上欧元区两个经济体所有的货币加在一起，我们跟他们一样大了，而且关键是，我们上升到这么一个高度的时间非常地短。”
今年的主调是去杠杆，有些朋友就有点担心了，我们会不会一直紧缩货币，进入通缩从而造成资产价格大幅下降呢？
国内所有的行业，包括地方ZF，都已经非常适应了每年印钞量增加15%的日子。稍稍一提去杠杆，紧货币，我们看到的就是到处都在喊受不了。去杠杆的手术还没开始，已经喊疼喊得撕心裂肺了。贸易战一来，我们看到央行的货币*策转向，只能继续宽松货币了。
现代国家没有愿意通缩的。即使是美国年经济危机，采用的也是所谓刺激去杠杆，定向刺激，定向QE（量化宽松）放水，通俗讲就是经济刺激，让收入比债务上升更快。达里奥把这种叫“好的去杠杆”，美国08年后QE，到现在经济增速创新高，就是刺激去杠杆的最经典例子。我们的去杠杆主刀大夫，就是达里奥的粉丝。
我们认为，即使有紧缩，也是短暂的，通缩不会出现。
通胀，才是是永恒的。