中国房地产，在经历了长达16年的超级大牛市后，终于发出见顶的信号。
楼市的超级拐点，多半已经在路上了……
01
刚过去的这个周末，波波又被一众新一线城市的抢房大潮刷屏。
但在抢房的表象之下，是中国楼市的最大基本面已经发生逆转的事实：
我们的出生率只有1.2%，已经进入低生育国家行列，属于未富先老。
特别是在广大的三四线城市地区，因为年轻人流失，人口老龄化已经非常严重。
这绝非危言耸听，数据显示，90后人口已经大量下降了，年出生人口还有万，到了年出生人口降低到了万。
而从各国的出生率来看，人口出生率一旦下降，绝不可能反弹，欧洲各国甚至直接发钱了，也没有任何作用。
很显然，各地*府都意识到了这个问题，所以他们在疯狂抢人，但人就那么多，这个地方多了，那个地方就少了。
这是一个零和博弈的市场，而在马太效应的作用下，大部分地方，都将是输家。
02
年下半年开始，国家对楼市的态度从鼓励变为抑制，最大的原因，就是中国居民杠杆已经太高，要防止杠杆过高而暴力断裂。
两个数据：
从房贷偿付额来看：考虑公积金后，假定中国房贷平均剩余期限为15年，则16年中国居民当年房贷偿付额占可支配收入的比重已经达到美国历史峰值，居民偿付能力受到巨大考验。
从房贷新增额来看：考虑公积金后，16年中国居民购房边际杠杆达50%，与美国次贷危机前的最高值相当。而新增房贷占GDP的比重也直逼美国历史峰值，地产泡沫化风险临近。
*府选择在这个时间点对楼市出手，限购限贷地毯式铺开，就像是证监会在股灾前的年4月份开始使劲查A股场外配置，都是火烧火燎，形势紧迫。
除此以外，年的楼市和年股灾前的股市，还有一个共同特征：
那就是散户深陷其中，成为接盘主力；而机构，正在疯狂出货。
样本住宅平均价格:百城平均:同比(蓝色，左轴)；房地产开发投资完成额:累计同比（红色，右轴）
如图，楼市从年4月份开始的这一轮暴涨，在年楼价同比增速已经达到有数据以来的最高值。
但是房地产开发投资完成额:累计同比却处于有史以来的最低位置，这意味着以房地产开发商为代表的机构资金在利用这一轮暴涨拼命的去杠杆，机构资金呈流出姿态。
机构资金不跟进，大规模出货，而居民却在疯狂加杠杆入场，一切都跟年6月启动到年6月结束的A股超级疯牛如此相似：
年之前万达投资海外亿美元，年初投资印度亿美元；自年至今，安邦保险在海外累计投资了亿美元。
万达和安邦保险这样的机构是中国房地产业最重要的金主，而今这些金主们都大规模的投资海外，这是房地产开发投资完成额:累计同比目前处于有史以来的最低位置的一个根本原因。
03
我无意谴责那些买房投资的人群：
有人说买房子好无聊。但是从过去二十年的表现来看，能轻松跑赢房子回报率的投资几乎没有，股市、债市就不说了，信托收益也在下降，还打破了刚兑。
在中国，房子承担了太多的投资属性，不投资房子的话能投什么？投来投去会发现，至少到现在为止，过去十几年看起来房子的回报率是最高的。
没错，过去的确是这样的，但未来呢？
仅从今年来看，跟过去的两三年情况已经有所不同：
资金面角度，去年年底央行已经开始推出中性货币*策；
汇率角度，人民币升到高位后，目前美元在走强。美国走强相当于其他货币走弱，目前情况下，汇率信心还能走多久？
信贷方面，随着房价增高，央行对房地产泡沫的担心也在提升，不断提高购买门槛。相比前几年的宽松的消费贷，到现在已经没有银行敢给消费贷；
从需求角度看，在过去三年半，中国房地产新房成交总金额是34万亿人民币。一年的销量相当于过去的三年左右，而且这个情况已经维持了四年。在四年的超长繁荣期，民间的购买力已经被释放得差不多了，未来有能力和有意愿接盘的人越来越少。
总而言之，机构资金在去杠杆，居民户在疯狂加杠杆，顶部放量，宏观层面资金在大量净流出中国，这些都是楼市超级大顶在即的特征。
而比这更可怕的，是所有人都想在楼市中收割别人，却不知自己就是那根最大的韭菜：
父母的养老金，孩子的教育费，自己的进修资金，家庭的医疗费，全都搭进了房贷里，只换来一个空洞洞的无法套现的市值。